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Definir o valor de um bem ou de um serviço é uma tarefa por vezes subjetiva, frequentemente pouco consensual e muitas vezes de difícil compreensão pelo consumidor.
O valor de um imóvel não foge à regra e será até um dos exemplos mais paradigmáticos de que a famosa mão invisível do mercado encontra no setor imobiliário um dos seus mais acutilantes opositores. Embora este fosse um tema bastante interessante de aprofundar, efetuarei uma abordagem mais empírica e que atinge diretamente todos os proprietários de um imóvel.
Quanto vale então a minha casa?
Na abordagem empírica à resposta a esta pergunta ficam desde logo afastados os chamados Valor Afetivo e o Valor Histórico/Cultural que um imóvel pode ter para uma pessoa, um país ou mesmo para uma civilização. Ninguém se atreve a atribuir um valor à casa onde passou uma infância feliz, à Torre de Belém ou à cidade pré-hispânica de Chichen-Itza.
Um imóvel, de forma simplificada, poderá ter três valores distintos: o valor patrimonial para efeitos fiscais, o valor de mercado e o valor de reconstrução.
O Valor Patrimonial para efeitos fiscais é o valor administrativo do imóvel apurado pela Autoridade Tributária e serve de base ao cálculo dos impostos relacionados com a propriedade ou transação de imóveis. O IMI, o IMT (caso o valor da transação do imóvel seja inferior ao seu valor patrimonial) ou Imposto de Selo são exemplos de impostos que recorrem ao Valor Patrimonial no momento do cálculo do valor a liquidar pelo sujeito passivo.
O Valor de Mercado do imóvel será aquele valor, mais ou menos subjetivo, corrigido ou não pela mão invisível do mercado, pelo qual será tendencialmente transacionado. Fatores como a localização, a qualidade de construção, a área e até a assinatura do projeto de arquitetura, entre outros, definirão o Valor de Mercado do imóvel.
Finalmente o Valor de Reconstrução.
Este será o menos conhecido da maior parte dos consumidores mas que, sem que se apercebam, tem um papel relevante numa despesa que os acompanhará durante décadas, nomeadamente se adquirirem a sua casa com recurso a um crédito à habitação.
A compra de habitação própria é muitas vezes o maior investimento efetuado pelas famílias, pelo que a proteção conta eventuais danos que possa sofrer é do mais elementar bom senso. A melhor forma de efetuar essa proteção é através da subscrição de um seguro Multiriscos que garante, mediante as coberturas contratadas, o pagamento dos danos ocorridos em consequência de incêndio, tempestades, inundações, fenómenos sísmicos,…
Os proprietários de imóveis em regime de propriedade horizontal são obrigados a fazer prova junto da administração do condomínio da existência de um seguro que cubra no mínimo o risco de Incêndio, Raio ou Explosão.
Quando a compra de casa é efetuada com recurso ao crédito à habitação a instituição bancária obriga à subscrição de uma apólice Multiriscos em que figure como credora hipotecária. E é aqui que o Valor de Reconstrução do imóvel assume um papel relevante. O capital seguro numa apólice Multiriscos deve corresponder ao Valor de Reconstrução do imóvel, isto é, o valor que seria gasto para construir novamente o imóvel em caso de sinistro que provoque uma perda total do mesmo (por exemplo um incêndio).
O que se verifica é que na esmagadora maioria das vezes os Bancos pretendem que os contraentes do crédito hipotecário apresentem uma apólice que garanta os danos no imóvel com um capital igual ao valor do empréstimo. Nada mais errado!
Se o valor do empréstimo for superior ao valor de reconstrução do imóvel, situação mais frequente, a instituição bancária não obtém daí uma garantia adicional à que teria caso a apólice fosse subscrita pelo Valor de Reconstrução e o cliente suportará um custo superior ao necessário com um seguro que manterá durante várias décadas.
Se o valor do empréstimo for inferior ao Valor de Reconstrução e o seguro for efetuado com um capital igual ao valor do empréstimo, estaremos numa situação de infra seguro o que não permitirá ao proprietário ser indemnizado pela Seguradora num valor suficiente para reconstruir ou reparar a sua casa em caso de sinistro.
Em suma, qual é então o valor da minha casa?
A resposta é: depende. Depende do contexto e do fim a que se destina a informação.
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