Manuel Antunes, Engenheiro Mecânico, IST - Artigo Opinião

Índices e Parâmetros Urbanísticos

O crescimento do Mercado Imobiliário nos últimos anos fez com que o número de “profissionais” do setor aumentasse. No entanto, esse aumento em número não significou um aumento da qualidade praticada (por isso é que escrevi “profissionais” entre aspas, anteriormente).

Num mercado, onde o produto transacionado e o seu respectivo valor dependem em grande parte das características existentes, verifica-se uma “despreocupação” por parte dos novos “profissionais” em tentar perceber o básico que lhes é exigido: saber caracterizar o imóvel, para que o cliente perceba o que está a comprar e não seja induzido em erro!

Uma das características mais importantes de qualquer imóvel são as suas áreas. Para além das áreas permitirem ao cliente saber se o imóvel satisfaz as suas necessidades, são também uma maneira de se saber se o preço pedido é o indicado, através da análise do valor por metro quadrado.

Infelizmente, muitas vezes, ainda assistimos a algum tipo de “baralhação” no toca a áreas... Quem nunca foi visitar um imóvel anunciado por X m2 e quando lá chegou tinha apenas Y m2?

O mais impressionante passa-se em casos de consultoria e aconselhamento imobiliário a investidores! Muitos investidores acreditam cegamente nas capacidades dos seus consultores, ouvem conselhos e propostas de “profissionais” e até chegam a confiar-lhes o seu dinheiro, acabando, algumas vezes por saírem “desfraldados”. Compram terrenos para construção, para loteamento e urbanização, pensando que têm X área para construir e só no decorrer dos projetos verificam que algo não bate certo e que foram mal aconselhados...

Mas andamos a brincar? Queremos transmitir a ideia de que temos um setor bem estruturado e de que temos um mercado cada vez mais transparente e ainda nos damos ao luxo de acontecerem situações destas e de perdemos o capital proveniente de investimento?

Por isso, peço a todos os “profissionais” que se tornem mais PROFISSIONAIS e que façam algum trabalho de casa. A confiança de alguém demora a ser alcançada, mas perde-se num instante. Não queremos perder os nossos clientes e os nossos possíveis clientes pois não?

Deixo aqui algumas definições e explicações sobre esta matéria.

Diferenças entre Superfície Bruta, líquida e do lote:

• Área de implantação (A0) (m2): Somatório das áreas resultantes da projecção no plano horizontal de todos os edifícios (residenciais e não residenciais), incluindo anexos, mas excluindo varandas, palas, saliências decorativas e platibandas (DGOTDU, 2000).

• Indice de implantação (p): também designado por percentagem de ocupação do terreno, é a relação entre a área de implantação (A0) e a área de terreno (S) que serve de base à operação urbanística. Para não se confundir com o índice de utilização, recomenda-se que seja expresso em forma de percentagem (DGOTDU/UTL, 1990).

• Área bruta de construção (m2): Resultante do somatório das áreas de todos os pavimentos dos edifícios (incluindo acessos verticais), acima e abaixo da cota de soleira, medidas pelo extradorso das paredes exteriores com a exclusão de:

1. terraços descobertos, varandas e alpendres;

2. galerias exteriores públicas, arruamentos e outros espaços livres de uso público cobertos pela edificação;

3. áreas de sótão não habitáveis (de acordo com o critério de habitabilidade do Regulamento Geral das Edificações Urbanas);

4. garagens ou arrecadações em cave;

5. áreas técnicas (posto de transformação, central térmica, compartimentos de recolha de lixo e central de bombagem) (DGOTDU, 2000).

• Indice de utilização (i) ou índice de construção: O índice de utilização pode ser bruto, líquido ou do lote, consoante a área base (S) onde se pretende aplicar o índice:

– a totalidade da área do terreno em causa;

– a totalidade da área do terreno em causa com exclusão das áreas de cedência para o domínio público;

– o somatório das áreas dos lotes (incluindo os logradouros privados, mesmo que eventualmente de uso colectivo) (DGOTDU/UTL, 1990; DGOTDU 2000).

• Densidade populacional (d): Quociente entre uma população (P) e a área de solo (S) que utiliza para o uso habitacional, sendo expressa em habitantes/hectare (hab./ha). A densidade será designada por densidade populacional bruta quando o divisor for a superfície bruta (Sb) e por densidade populacional líquida quando o divisor for a superfície líquida (Sl) (DGOTDU/UTL, 1990).

• Densidade habitacional (D): Quociente entre o número de fogos (F) e a área da superfície de solo que esta afecta a este uso, sendo expressa em fogos/ha. A densidade será designada por densidade habitacional bruta quando o divisor for a superfície bruta (Sb) e por densidade habitacional líquida quando o divisor for a superfície líquida (Sl) (DGOTDU/UTL, 1990).

Estes são apenas alguns dos Índices e Parâmetros Urbanísticos que se deve ter em conta aquando do aconselhamento de investidores na compra de terrenos para construção.