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Todos reconhecemos a evolução muito positiva do setor imobiliário em Portugal nos últimos anos, em que se alcançaram consistentemente novos recordes em termos de investimento. Naturalmente também os seus intervenientes têm evoluído e o setor encontra-se hoje sofisticado, maduro e diversificado.
Mas será que é mesmo assim? , Será que esta evolução que sentimos no setor imobiliário, se reflete em todo o território nacional ?, penso que não. Os meios de comunicação social nas suas noticias e documentários, muitas vezes transmitem á opinião pública, uma realidade não verdadeira, pois, confundem o mercado de algumas zonas das cidades de Lisboa e Porto com o restante do País, existindo zonas fora destes distritos em que o setor imobiliário não evoluiu da mesma forma e com a mesma celeridade. Talvez muita desta informação veiculada seja para fins políticos, mas temos de ter muito cuidado.
Ao olhar para o atual momento do setor do imobiliário e ao perspetivar os principais desafios para este setor de atividade, é incontornável reconhecer que, num momento em que a grande prioridade é o crescimento económico e a estabilização do tecido empresarial, as questões estruturantes a que é necessário dar resposta passam, em larga medida pela dinamização do investimento privado e sobretudo pelo reforço da confiança dos investidores.
Ora, precisamos que sejam criadas condições pelo Estado, para que os empresários olhem para essas zonas como potencialidades para o seu investimento.
Como sabemos, desde de 1974 que há um profundo desequilíbrio nas políticas públicas que promoveram quase exclusivamente a habitação para venda.
Apesar do âmbito relativamente restrito da atuação dos municípios no que diz respeito á fiscalidade, a verdade é que a politica fiscal é um dos instrumentos mais eficazes para que no curto prazo possa influenciar as decisões dos operadores privados.
É também, importante realçar, que a banca tem um papel muito importante neste desenvolvimento, pois, apesar de dizer que está disponível para fazer empréstimos para investimento imobiliário, tal não se traduz na realidade.
A banca adotou políticas de risco mais restritivas e reforçou as metodologias de análise e controlo dos projetos. Veja-se o caso do financiamento para a aquisição de terreno para construção, ele está muito mais limitada e a tomada de decisão de risco sustentada na viabilidade económica dos projetos tem critérios de análise mais rigorosos e existindo maior controlo sobre a utilização dos montantes avançados nas várias fases do projeto.
Por isso, temos assistido cada vez mais a que os projetos imobiliários sejam promovidos por sociedades-veiculo (uma por projeto) em que o capital é detido na quase totalidade pelo investidor e a gestão operacional assegurada pelo promotor, que aporta ao projeto o seu conhecimento e capacidade de realização.
Esta modalidade tem ainda o efeito virtuoso de captar investimento externo para o pais, na medida em que a maior parte destes investidores são estrangeiros, quer através de fundos internacionais, quer através investidores empresariais internacionais.
Ora, se a banca dificulta o apoio a projetos imobiliários, e este é feito por capital estrangeiro, então temos muta dificuldade em conseguir que as outras regiões do País cresçam a um ritmo considerável. Pois como vamos vender a um estrangeiro uma região de Portugal que ele nunca ouviu falar?
Talvez consigamos vender, com leis que beneficiam o investimento imobiliário nas zonas mais desfavorecidas, podendo assim, ajudar na venda, pois é dada a “cenoura” e nós sabemos como os investidores fazem as suas contas para a obtenção do lucro.
Então, porque não, criar leis especificas para essas zonas, como por exemplo:
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Criar incentivos fiscais, como, isentar, essas transações de investimento, do IMT;
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Criar um Golden Visa diferente para essas zonas, com mais vantagens, para o investidor, nomeadamente, menor valor de investimento para obter o Golden visa.
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Divulgar no estrangeiro, não só Lisboa e Porto, zonas fracamente conhecidas, mas outras zonas de Portugal, menos turísticas.
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E muitas mais soluções podem ser dadas e criadas o que é preciso é perder um pouco de tempo e pensar …
Segundo estudos feitos, dentro de vários anos, estima-se que cerca de 80% da população portuguesa esteja localizada nos distritos de Lisboa e Porto. Há que por cobro a esta situação urgentemente, se não queremos passar a ter um território com zonas “fantasma”.
Vale a pena pensar nisto!...
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