|
Os dois mercados que referi anteriormente estão representados da seguinte forma, os dois quadrantes do lado esquerdo estão ligados com as transacções do espaço imobiliário (compra e venda de activos) e os dois do lado direito relacionam-se com a transacção dos direitos de utilização do espaço imobiliário(arrendamentos).
O eixo vertical dos quadrantes superiores refere-se ao valor da renda em Euros/m2, que por sua vez se relaciona com o eixo horizontal.
O eixo horizontal, á direita, apresenta a quantidade de stock existente (m2 de activos imobiliários no mercado de arrendamento) e á esquerda, os preços por m2 dos activos imobiliário que estão no mercado para serem transaccionados (pois o seu valor tem por base o rendimento possível de se obter )
O eixo vertical dos quadrantes inferiores refere-se á quantidade de construção nova no mercado, e que claro está, relaciona-se com a quantidade de stock existente no mercado e com os preços por m2 que se estão a praticar num dado momento.
E como é que esta maravilhosa matriz nos pode ajudar a compreender o que se passa actualmente no nosso mercado de arrendamento?
De uma forma simples poderíamos dizer que existe uma perturbação no mercado de arrendamento, em que as rendas sofreram um acréscimo de valor.
Não porque tenha havido um aumento da procura devido a um aumento do nosso rendimento disponível (era bom, mas não é isso) mas sim, porque de facto, a quantidade de sotck existente no mercado diminuiu (existe menos casas para arrendar, porque no período da troika não se construiu) e ainda porque passou a haver uma alternativa ao arrendamento residencial: o arrendamento de curta duração, quer seja para estudantes, quer seja para turismo, o que fez com que os valores das rendas aumentassem.
A matriz deve-se ler no sentido oposto ao dos ponteiros do relógio, pelo que quando temos um acréscimo do valor de renda a função de procura no mercado vai deslocar-se de D0 para D1. Este aumento de renda para a mesma quantidade de stock existente irá provocar um aumento dos preços a que os imóveis se transaccionam (quadrante superior esquerdo).
Como é que o mercado encontrará o seu equilíbrio?
Em teoria o aumento dos preços poderia eventualmente encorajar os promotores a construir mais (para aumentar a quantidade no mercado) caso os preços de custo de construção se mantivessem constantes e/ou houvesse mais condições fiscais para quem quer criar riqueza neste sector.
Acontece que os custos de construção estão a subir por falta de mão de Obra;
Acontece que o panorama político existente e previsivelmente futuro é tendencialmente contra a criação de riqueza através de medidas vindas do sector privado;
Com o estado a intervir no sentido de aumentar os impostos associados ao sector, com os custos de construção a subir, com as restrições criadas com o aumento de zonas tampão ao alojamento local, com a introdução de quartos para estudantes por via do estado, penso que estaremos numa posição em que o stock de construção continuará constante, a procura deverá eventualmente diminuir via da redução da actividade de alojamento local e arrendamento para estudantes, tudo isto associado ao declive demográfico que temos (mais mortes que nascimentos) as rendas tenderão a baixar e com isso baixar o valor dos imóveis existentes no mercado, bem como a actividade económica de construção em torno do sector.
Bem haja a mão oculta desse nosso protector a que chamamos estado para mal o sector levante a cabeça, para implementar logo medidas que corrijam qualquer perturbação àquilo que vimos tendo desde o 25 de Abril de 1974, um sector estagnado...
|
